丁德军诉被告徐海燕、金怀朵等房屋买卖合同纠纷案

——城镇居民购买农村居民宅基地上房屋的买卖合同违反国家政策应认定无效

关键词：宅基地使用权  国家政策 缔约过失责任

裁判要点：

民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地使用权是农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的，是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项基本权利，具有社会保障和社会福利性质。我国《土地管理法》、《物权法》均规定，宅基地使用权的主体是农村居民，城镇居民无权取得农民宅基地使用权。故城镇居民购买农村居民宅基地上的房屋，因违反我国法律和政策的规定，应认定无效。购房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

相关法条：

《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款

案件索引：

一审：连云港市连云区人民法院（2012）港民初字第0555号（2012年12月13日）

二审：bet365赔率特点（2013）连民终字第0453号（2013年5月13日）

基本案情：

原告丁德军诉称：2008年8月初，原告与被告及其已故的配偶金立和签订《购房合同》，被告将自己的位于连云港市云山乡白果树村房屋及土地使用权（土地证号连集建<1999>字第A0794号）售予原告。该合同第3条约定“房价款360000元整”，第4条约定“付款时间2008年8月-2011年8月8日，每年终付一次”、第5条约定“交房时间2008年8月”。8月中旬原告向被告支付100000元房款后经被告同意对房屋进行了56862元的装修。房屋装修完工后，被告拒绝交付房屋。后原告得知《购房合同》违反了宅基地使用权转让的法律强制性规定，应属于无效合同。原告数次要求被告退还购房款、支付装潢费用，均不被理睬，故诉至贵院，请求依法裁决原告与被告签订的买卖合同无效、判决被告返还原告购房款100000元并支付从2008年8月30日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息、被告赔偿装潢损失56862元并由被告承担本案的诉讼费用。

被告徐海燕、金怀朵、金怀先、陆玉珍辩称：（1）原告于2011年12月19日律师函称本人没有执行合同违约，现诉状又称违反了宅基地使用权转让的法律强制性规定，应属于无效合同，自相矛盾。（2）原告称8月中旬向被告支付10万元房款定金，当时给金立和了，我们并不知情，原告应当提供收条的原件。即便原告所说的成立，但其从第二年开始至今未付过购房款，原告违约在先。（3）我是卖房子的，原告的装潢与我无关，装潢费用应当由其自行承担。事实上被告为厨房装修已经花费了36800元（包括空调、地板砖等）。原告房屋装修完工后原告就在房屋内举行了婚礼，怎么能说被告没有交付房屋呢？（4）原告至今水电费都没有交过，并且一直居住在该房屋，钥匙没有交给被告，如若退房，原告应按房屋所在地出租标准给我几年的租金共计107000元，厨房、地板砖等36800元。

反诉原告徐海燕反诉称：2008年8月8日，我与反诉人签订了一份《房屋买卖合同》，合同签订完成以后，被反诉人与于洪琴搬进去结婚，居住至今，房款一直拒绝支付。现突然以《购房合同》无效为由，要求返还购房款100000元实在是让人难以理解和接受。首先，导致合同无效的原因是原告的全部过错造成的，其明知我的房屋只有土地证，没有房产证，所以才采取欺骗的方法诱使我们签订的买卖合同，将我的房屋占有使用至今。对于缴纳购房款一事只字未提，其行为不仅违反了法律的规定，而且违反了做人的最基本的原则。如果此房我们出租给别人居住使用，应收取租金160000元，这是大家都能算出来的数字，所以，根本不存在返还购房款的问题。其次，被反诉人提出赔偿56862元，于法无据，既然导致合同无效的原因在被反诉人，所以根据法律的规定，被反诉人应当自行承担这一损失。再次，被反诉人自从居住该房至今，连自己所使用的水电费都不缴，是我替其垫付了1000多元，这一费用应当由被反诉方承担，同时我为装修支付的30000多元的费用也应当由其承担，故请求法院判决被反诉人给付房屋租金107000元；赔偿损失30000元、给付水电费1000元并承担本案的诉讼费用。

反诉被告丁德军辩称： 2008年11月底至2009年5月初我们在反诉原告所出售的房中居住，该段期间的租金我们认可。2009年5月初原告已经将房屋返还给被告，因此被告主张的租期不符合事实。被告所主张的月租金没有事实依据。并且经法庭对举证责任的分配后，被告仍未能举出租金的市场价格，其应当承担举证不能的责任。关于水电费，对于原告居住被告房屋期间，原告并未拖欠水电费用，被告也没有证据能够证明拖欠的事实。对于赔偿损失3万元，被告并无证据证明对房屋交付时房屋现状是否曾进行过初装修，而且即使装潢过，花费多少被告也未能提供相应证据加以证明，综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。

连云港市连云区人民法院经审理查明：被告徐海燕系被告金怀朵、金怀先的母亲、被告陆玉珍系的儿媳。2008年徐海燕和其丈夫金立和（甲方，现已去世）与丁德军（乙方）签订了《房屋买卖合同》1份，约定：甲方将自己的房屋及房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方，房屋具体情况如下：1土地范围：为《集体土地建设用地使用证》上“宗地图”所标面积的一半（西宅），即16.66米×18.22米的一半8.33米×18.22米。（见《集体土地建设用地使用证》复印件）2、房屋建筑范围：为《集体土地建设用地使用证》中所述土地上现有建筑物的一半即西宅（见建筑图纸）3、房价款：叁拾陆万元整（人民币360000）4、付款时间：2008年8月8日-2011年8月8日，每年终付一次。5、交房时间：2008年8月。6、甲方保证上述所出售的房屋没有产权纠纷和财务纠纷。如发生纠纷，由甲方承担责任。7、乙方未按合同约定期限付款的，应按逾期付款向甲方支付银行同期存款利息。8、如在转户之前此房屋及土地被国家或地方征用，东西宅房屋及土地的拆迁款分开计算，西宅拆迁款全部归乙方所有。9、甲方负责办理土地使用证过户手续，办理产权证费用各自承担。10、经甲、乙双方协商一致签订本合同，甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务清楚明白，并按本合同规定履行。11、任何一方违反本协议条款，所造成的经济损失均由违约方负责。12、本合同适用于中华人民共和国法律、法规。甲乙双方在履行过程中若发生争议，应协商解决。协商不能解决的，可依法向人民法院起诉。13、本合同一式四份，签字后生效，甲方、乙方、公证方各执一份。金立和和徐海燕在甲方处签名，丁德军在乙方处签名，金同江、金 明在公证人处签名。2008年8月中旬金立和向丁德军交付了涉案房屋后，丁德军开始对涉案房屋进行装修，装修完工后搬进去居住，后丁德军因故搬离该房，该房屋一直闲置至今。丁德军共向徐海燕夫妻两支付购房款97700元。因为金立和向丁德军出具的收条丢失，2010年2月3日，徐海燕重新向丁德军的代理人于洪琴出具了收条。2011年12月19日，丁德军通过江苏云台山律师事务所律师向徐海燕送达了律师函1份，内容为“徐海燕：江苏云台山律师事务所现接受丁德军（以下简称委托人）的委托，针对你欠款一事致函如下：2008年委托人与你签订购房合同1份，并付款壹拾万元整。因你不愿意履行购房合同，根据你与委托人签订的合同，你已经违约。根据《民法通则》、《合同法》相关规定，本所律师现向你正式发出函告：一、请你立即返还委托人购房款壹拾万元及利息。二、三日内如你未全额支付上述款项，本所将代表委托人依法通过司法程序处理此事，由此而产生的一切法律后果均由你承担”。徐海燕收到该律师函后亦没有向原告返还购房款，丁德军因而诉至本院。另查明：徐海燕子女金怀朵和金怀先书面放弃了对涉案房屋的继承权。

裁判结果：

连云港市连云区人民法院于2012年12月13日作出（2012）港民初字第0555号民事判决：

1、原告丁德军和被告徐海燕、金立和（已故）签订的《房屋买卖合同》无效。

2、被告徐海燕于本判决生效之日起十日内返还原告丁德军购房款97700元和装潢款34758元，徐海燕不能返还部分由被告金怀先、金怀朵、徐海燕、陆玉珍在继承金立和遗产的范围内返还。

3、被告徐海燕于本判决生效之日起十日内给付原告丁德军自2008年8月30日起至本判决确定的履行期限止之日止以97700元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算出的利息的一半，徐海燕不能给付部分由被告陆玉珍、金怀先、金怀朵、徐海燕在继承金立和遗产的范围内承担。

4、反诉被告丁德军于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告徐海燕房屋租金40750元。

5、驳回反诉原告徐海燕要求反诉被告丁德军赔偿其装潢投入30000元以及代垫水电费1000元的诉讼请求。

宣判后，徐海燕、金怀朵、金怀先、陆玉珍提出上诉。bet365赔率特点于2013年5月13日作出（2013）连民终字第0453号民事判决，驳回上诉维持原判。

裁判理由：

连云港市连云区人民法院认为：中华人民共和国民法通则》第六条规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。宅基地是农村集体经济组织分配给成员用于建造住宅的土地，根据我国《土地管理法》和《物权法》的规定，宅基地使用权的主体具有特定性即只能是农村居民，具有社会保障和社会福利性质。尽管中央正在研究盘活农民资产推动农村发展问题，但土地问题事关基本国策，若认可城镇居民购买农民房屋和宅基地有效，则势必形成对国家基本国策和战略发展以及社会公平、稳定的冲击。而本案争议的房屋系农村村民在集体土地上建造的住宅，丁德军作为城镇居民和徐海燕夫妻签订的关于涉案房屋买卖的合同违反了国家法律和政策的规定，该合同为无效合同，故对丁德军要求确认合同无效的诉求依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力；第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。依据上述法律规定，丁德军应当向徐海燕、金立和返还涉案房屋，徐海燕、金立和应当向丁德军返还已经收取的购房款97700元及按照物价部门估价确定的丁德军对涉案房屋的投入即装修款34758元。因为金立和已经去世，金立和的权利作为遗产由其第一顺序继承人金怀先、金怀朵、徐海燕、陆玉珍继承，故丁德军应当向徐海燕和陆玉珍、金怀先、金怀朵返还涉案房屋。徐海燕和金立和在夫妻关系存续期间收取了丁德军的购房款97700元，丁德军对涉案房屋进行装修亦是在徐海燕和金立和夫妻关系存续期间，故上述购房款和装修款为金立和和徐海燕的夫妻共同债务，徐海燕应当向丁德军返还，徐海燕不能偿还部分由金立和的继承人徐海燕、陆玉珍、金怀朵、金怀先在继承金立和遗产的范围内向丁德军返还。《中华人民共和国合同法》第五十八条还规定，合同无效后，有过错的一方应当赔付对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告签订的合同违反国家法律和政策而无效，双方均有过错，因而双方应当各自承担对方因此而遭受的损失。丁德军的损失为其已经缴纳购房款97700元从缴纳之日（2008年8月30日）起至返还之日的银行贷款利息，双方各应承担50%，该利息相应部分应当由徐海燕承担，其不能承担部分由陆玉珍、金怀先、金怀朵、徐海燕在继承遗产的范围内承担。金怀先、金怀朵、徐海燕、陆玉珍等人的损失为丁德军居住该房期间的房屋租金。虽然丁德军在诉前已经搬离涉案房屋，但是对自己主张的2009年5月交付房屋只提供了证人的证言，但该证人只是证明证人去涉案房屋搬家具时，丁德军的代理人于洪琴告诉证人其没有房屋的钥匙，并不能证明丁德军的主张，故本院对于丁德军居住房屋的时间从2008年8月8日接受房屋至丁德军向本院起诉时（2012年4月9日）主张退房还款为止，租金参照物价部门的估价的租金标准按81500元予以认定，丁德军赔偿金怀先、金怀朵、徐海燕、陆玉珍上述费用的一半即40750元。关于反诉原告徐海燕要求丁德军赔偿装潢损失30000元和代垫的水电费1000元的诉求，因其未能提供证据加以证明，故不予支持。徐海燕向法院提供金怀朵和金怀先放弃继承的声明，因为该两人没有到本院，本院对该声明是否其本人所写无法认定，故本院对此不予认定。关于徐海燕要求丁德军搬走涉案装潢，因为上述装潢无法搬走，故本院对徐海燕的主张不予支持。

案例注解：

本案处理的重点是在当前加快城乡一体化建设背景下，对于城镇居民为购买农民宅基地上的房屋签订的合同是否有效。如果合同无效，合同双方因履行合同产生的损失应该由谁负责。《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。

宅基地使用权是农村居民凭借其作为集体经济组织成员这一特殊身份取得的，是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项基本权利，具有社会保障和社会福利性质。我国《土地管理法》、《物权法》均规定，宅基地使用权的主体是农村居民，城镇居民无权取得农民宅基地使用权。尽管中央正在研究盘活农民资产推动农村发展问题，但土地问题事关国家的基本国策和科学发展，若认可城镇居民购买农民房屋和宅基地有效，则势必形成对国家基本国策和战略发展以及社会公平、稳定的冲击。故城镇居民购买农村居民宅基地上的房屋，因违反我国法律和政策的规定，应认定无效。购房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。正是基于上述原因，一、二审法院认定合同无效，维护了国家的基本国策的稳定，也妥善处理了具有缔约过失当事人签订无效合同带来的利益损失。